Boeterente bij hypotheken: hoe zit dit?

U leent tijdelijk van iemand geld en spreekt af dat u op een bepaald moment de lening zult terugbetalen. U heeft daarna een financiële meevaller waardoor u de lening eerder kunt terugbetalen dan u verwachtte. U denkt dat degene van wie u het geld geleend heeft hier blij mee zal zijn. Maar wat blijkt? U moet een boete betalen! Dat klinkt vreemd. Maar bij hypotheken is dat gebruikelijk. In dit artikel leggen wij u dit uit.

Bank leent zelf

Wanneer u een woning wilt kopen, zult u hiervoor waarschijnlijk een lening moeten afsluiten bij een bank. Het geld dat hij aan u leent, leent de bank zelf ook. De bank heeft immers geen geldpers in de kelder staan. De winst van de bank wordt behaald doordat de bank aan u een iets hogere rente rekent dan hij zelf betaalt aan degene die het geld aan hem uitleent. In de ideale situatie probeert de bank een evenwicht aan te brengen in de afspraken die de bank maakt met de mensen die geld lenen van de bank en mensen die geld lenen aan de bank. Maakt u een afspraak met de bank om tegen een bepaald rentepercentage voor 10 jaar geld te lenen, dan zal de bank proberen iemand te vinden die voor deze periode het geld aan de bank wil lenen.

Bij rentedaling ontstaat verlies voor de bank

Stel, u leent van de bank €100.000,- voor een periode van tien jaar tegen een rente van 5%. De bank spreekt met een van haar spaarders af dat deze €100.000,- voor een periode van 10 jaar bij de bank zal stallen tegen een rente van 4%. Zolang alle partijen de afspraak van tien jaar nakomen is er niets aan de hand.Maar na vijf jaar kan de rente voor dit soort leningen sterk zijn gedaald naar bijvoorbeeld 2,5%. U kunt dan besluiten een nieuwe lening af te sluiten om met het geld dat u leent de oude lening af te lossen. U heeft dan een rentevoordeel van 2,5%, maar de bank heeft een verlies. Immers de bank moet nog 5 jaar aan de spaarder een rente van 4% betalen terwijl hij het geld dat hij van u terugontvangt nog maar tegen 2,5% kan uitlenen.Dit voorbeeld is sterk vereenvoudigd. Maar in de kern geeft het wel aan waar het om gaat wanneer we spreken over boeterente.

U mag zonder aanvullende kosten jaarlijks een bepaald bedrag aflossen

In vrijwel elke hypotheekovereenkomst is opgenomen dat u jaarlijks een bepaald percentage van de hoofdsom zonder boete mag aflossen. Meestal bedraagt dit percentage 10%. Dit recht geldt per jaar. Wanneer u in jaar 1, 2 en 3 niet aflost, mag u dus niet in het vierde jaar 40% boetevrij aflossen.

Berekening van de hoogte van de boete

De bank mag de werkelijke schade die hij lijdt als gevolg van het feit dat u eerder dan afgesproken de lening aflost, op u verhalen. Dit wordt “boeterente” genoemd. De berekening van de hoogte van deze boeterente is ingewikkeld. Krijgt u hiermee te maken dan adviseren wij u de opgelegde boeterente door ons of een andere deskundige goed te laten controleren.

Opgebouwde waarde telt niet mee

Stel, u heeft een levensverzekering waarmee u vermogen opbouwt om de hypotheeklening af te lossen. Ga in dit voorbeeld ervan uit dat deze verzekering op het moment dat u wilt aflossen een waarde heeft van €50.000,-. U wilt uw hypotheek van €70.000,- vervroegd aflossen. Wordt de boeterente dan over €70.000,- of over €20.000,- berekend? Banken gaan dan in de praktijk uit van €70.000,-. Dit is immers het bedrag dat ze eerder dan was afgesproken terugkrijgen. (In dit voorbeeld is afgezien van de mogelijkheid om jaarlijks boetevrij een bedrag af te lossen).

Wat als de rente stijgt?

In de voorbeelden hierboven hebben we telkens gesproken over een dalende marktrente. Maar wat nu als de rente is gestegen? Bijvoorbeeld in ons voorbeeld van hierboven naar 7,5%? Als u op dat moment aflost is er voor de bank geen verlies. Immers de bank kan het ontvangen geld direct weer uitlenen tegen een hoger rentepercentage dan u betaalde. Dat is dus winst voor de bank.De mogelijkheid is dat hypotheekrentes in de komende tijd gaan stijgen. Indien dit het geval is, zullen de situaties waarin boeterente moet worden betaald minder vaak voorkomen.

Gaat u door verkoop van de woning de hypotheek vervroegd aflossen, bijvoorbeeld omdat u de oude hypotheek niet kunt meeverhuizen voor de financiering van de nieuwe woning, dan is ons advies om altijd goed in kaart te brengen of en zo ja hoe groot de boeterente zal zijn. Het kan hierbij gaan om zeer aanzienlijke bedragen van vele duizenden euro’s. Zoals aangegeven, wijst de praktijk uit dat het verstandig is de berekeningen van de bank goed te controleren. Ons kantoor is u hierbij uiteraard graag van dienst!